Câu hỏi độc giả: Anh Trần Minh Huy, Tháng 3/2018, em bán cho ông Trần Bá Thông Căn hộ ở Bình Thạnh , trước đó em mua 7 tỷ và bán giờ bán cho ông Thông 5 tỷ (có Hợp đồng, chứng từ chuyển nhận tiền 5 tỷ). Vậy cho em hỏi là người bán có được miễn thuế vì bán căn hộ bị lỗ không? Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng có hiệu lực ngày 01.3.2018, nhưng do đi nước ngoài nên ngày 05.05.2018 mới làm thủ tục thì hai bên phải nộp phạt như thế nào?
Em rất chân thành cám ơn anh/chị !

Hình ảnh minh họa

Trả lời:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho chúng tôi.

Vấn đề Trong trường hợp bán căn hộ bị lỗ thì người bán có phải nộp thuế không? Chúng tôi xin trả lời như sau:
Điểm b khoản 5 Điều 3 Luật thuế TNCN 2007 và nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định: “Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai” thì phải nộp thuế TNCN.
Khoản 2 Điều 20 NĐ 65/2013/NĐ-CP quy định về Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng nhà ở như sau:
1. Thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán trừ (-) giá mua và các chi phí hợp lý liên quan.
2. Giá bán là giá thực tế chuyển nhượng, được xác định theo giá thị trường và được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.
Trường hợp giá chuyển nhượng nhà ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Đối với chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai thì giá chuyển nhượng được xác định bằng tỷ lệ đã góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
3. Giá mua được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua. Đối với nhà ở không có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở.
4. Chi phí liên quan là các khoản chi phí thực tế phát sinh và có chứng từ, hóa đơn hợp pháp, bao gồm:
a) Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền sở hữu nhà;
b) Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp nhà;
c) Các chi phí khác liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng nhà ở.
Theo quy định tại Điều 23 Mục 2 Luật thuế TNCN thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản chịu thuế suất là 25%.
Theo đó, thu nhập chịu thuế = thu nhập tính thuế x thuế suất 25%
Do đó khi đi công chứng bán nhà, nếu người bán ghi giá chuyển nhượng thấp hơn lúc mua nhà và giá chuyển nhượng tại hợp đồng bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, đồng thời bạn có đầy đủ hồ sơ để xác định giá vốn và chứng từ hợp pháp để xác định chi phí liên quan thì được áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế (trường hợp này không phát sinh thu nhập tính thuế do chuyển nhượng lỗ nên không phải nộp thuế).

– Còn về vấn đề nộp phạt do chậm nộp hồ sơ khai thuế:
Theo khoản 3 Điều 32 Luật Quản lý thuế 2006 về thời hạn, địa điểm nộp hồ sơ khai thuế: “Chậm nhất là ngày thứ mười, kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế đối với loại thuế khai và nộp theo từng lần phát sinh nghĩa vụ thuế”. Như vậy, trong thời hạn 10 kể từ ngày bạn công chứng hợp đồng tại VP công chứng thì bạn phải đi nộp hồ sơ khai thuế.

Điều 9. Xử phạt đối với hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế so với thời hạn quy định

1. Phạt cảnh cáo đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ 01 ngày đến 05 ngày mà có tình tiết giảm nhẹ.
2. Phạt tiền 700.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 400.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 1.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ 01 ngày đến 10 ngày (trừ trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này).
3. Phạt tiền 1.400.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không dưới 800.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 2.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ trên 10 ngày đến 20 ngày.
4. Phạt tiền 2.100.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 1.200.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 3.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ trên 20 ngày đến 30 ngày.
5. Phạt tiền 2.800.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 1.600.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 4.000.000 đồng đối với hành vi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quá thời hạn quy định từ trên 30 ngày đến 40 ngày.
6. Phạt tiền 3.500.000 đồng, nếu có tình tiết giảm nhẹ thì mức tiền phạt tối thiểu không thấp hơn 2.000.000 đồng hoặc có tình tiết tăng nặng thì mức tiền phạt tối đa không quá 5.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định từ trên 40 ngày đến 90 ngày.
b) Nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định trên 90 ngày nhưng không phát sinh số thuế phải nộp hoặc trường hợp quy định tại Khoản 9 Điều 13 Thông tư này.
c) Không nộp hồ sơ khai thuế nhưng không phát sinh số thuế phải nộp (trừ trường hợp pháp luật có quy định không phải nộp hồ sơ khai thuế).
d) Nộp hồ sơ khai thuế tạm tính theo quý quá thời hạn quy định trên 90 ngày, kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế nhưng chưa đến thời hạn nộp hồ sơ khai quyết toán thuế năm.
7. Thời hạn nộp hồ sơ quy định tại Điều này bao gồm cả thời gian được gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
8. Không áp dụng các mức xử phạt quy định Điều này đối với trường hợp người nộp thuế trong thời gian được gia hạn thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, gia hạn thời hạn nộp thuế.
9. Người nộp thuế chậm nộp hồ sơ khai thuế bị xử phạt theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 Điều này, nếu dẫn đến chậm nộp tiền thuế thì phải nộp tiền chậm nộp tiền thuế theo quy định tại Điều 106 Luật quản lý thuế và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật này.
Trường hợp chậm nộp hồ sơ khai thuế quá thời hạn quy định và cơ quan thuế đã ra quyết định ấn định số thuế phải nộp. Sau đó trong thời hạn 90 ngày, kể từ ngày hết hạn nộp hồ sơ khai thuế, người nộp thuế nộp hồ sơ khai thuế hợp lệ và xác định đúng số tiền thuế phải nộp của kỳ nộp thuế thì cơ quan thuế xử phạt hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế theo Khoản 1, 2, 3, 4, 5 và Khoản 6 Điều này và tính tiền chậm nộp tiền thuế theo quy định. Cơ quan thuế phải ra quyết định bãi bỏ quyết định ấn định thuế.

Trường hợp của bạn là hợp đồng có hiệu lực lớn hơn 01 năm mới đi nộp hồ sơ khai thuế thì sẽ bị xử phạt theo khoản 6
Chúc bạn sớm giải quyết được công việc của mình.

Trần Thảo

Bộ phận tư vấn pháp luật thaotranland.

Hotline: 0917.051.439 – 0932.052.937
Email: tranthaocrc92@gmail.com