Sự phát triển của kinh tế thị trường làm xuất hiện nhiều loại hình dịch vụ môi giới, với hình thức, quy mô hoạt động ngày càng rộng rãi và được công nhận là nghề trong xã hội. Trong đó phải kể đến nghề môi giới bất động sản.
Môi giới bất động sản được hiểu là hoạt động của bên thứ 3 (cá nhân hoặc tổ chức) với mục đích giới thiệu, giải quyết những vấn đề liên quan giữa các bên: bên bán, cho thuê với bên mua, bên thuê trong giao dịch như mua, bán, cho thuê, cho thuê lại bất động sản… với khoản phí theo hợp đồng môi giới. ( khoản 2 điều 3 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014)

Như vậy, bản thân bên môi giới phải là người chủ động trong các giao dịch liên quan đến bất động sản: họ làm nhiệm vụ kết nối giữa bên bán, cho thuê với bên mua, cần thuê từ việc gặp gỡ, trao đổi, thương thảo cho đến khi kết thúc giao dịch.

Trước khi hoạt động môi giới diễn ra thì bên môi giới phải tiếp xúc với khách hàng của mình để nắm được nhu cầu của khách hàng và khả năng tài chính thực sự của họ. Đây là khâu cần thiết trong bất kỳ hoạt động môi giới nào. Bằng kinh nghiệm, khả năng phân tích, phán đoán hoặc sự nhạy cảm nghề nghiệp bên môi giới có thể xác định được độ khả thi của kết quả môi giới đến đâu giúp cả 3 bên (bên môi giới, bên bán, cho thuê và bên mua, thuê) tiết kiệm được thời gian, cũng như các khoản chi phí không cần thiết khác…

Để trở thành nhà môi giới thành công, có thương hiệu, uy tín lớn, ngoài sự am hiểu về kiến thức pháp luật liên quan đến bất động sản như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, các dự án quy hoạch, kiến thức phong thủy… thì họ cần phải chứng tỏ cho khách hàng biết khả năng nhạy bén thị trường của mình cũng như sự hiểu biết kiến thức thông qua việc tư vấn cho khách hàng (bên mua, bên thuê) các khoản vay tín dụng có hỗ trợ lãi suất từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng… Đây là điều mà bất kỳ khách hàng nào khi tham gia giao dịch cũng mong muốn có được từ các nhà môi giới và tạo ra điểm khác biệt giữa môi giới bất động sản chuyên nghiệp và các loại hình môi giới khác. Chính nhà môi giới là người cung cấp thông tin về pháp luật, chính sách của Nhà nước một cách đầy đủ và trung thực cho khách hàng từ việc dự án quy hoạch xây dựng như thế nào cho đến những những chính sách pháp luật mới thay đổi ảnh hưởng đến thị trường bất động sản ra sao? Sự linh hoạt nhạy bén cùng với sự trung thực của nhà môi giới sẽ tạo nên uy tín, thương hiệu cũng như sự tin cậy từ phía khách hàng. Thực tế thời gian qua một số nhà môi giới đã làm rất tốt, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản ở nước ta sôi động hơn. Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại một số yếu kém cần phải thay đổi.


Tình trạng nhà đầu tư hiểu biết về kiến thức pháp luật liên quan đến bất động sản và khả năng ứng biến đối với thị trường chưa cao, khiến thị trường bất động sản nước ta có lúc phát triển quá “nóng”, sốt ảo cục bộ có lúc lại đóng băng ảm đạm. Đây là điều kiện để những người môi giới thiếu chuyên nghiệp trục lợi, làm xáo trộn thị trường. Tình trạng nhà nhà làm môi giới, người người làm môi giới diễn ra trong thời gian vừa qua đã làm thị trường có lúc chệch hướng, không phản ánh đúng thực trạng. Các văn phòng nhà đất, trung tâm dịch vụ bất động sản mọc lên như nấm… Những khách hàng kém nắm bắt thông tin không ít lần rơi vào tình trạng dở khóc, dở cười với những chiêu bài moi tiền của “cò” nhà đất như: dẫn đi xem đất, xem nhà bất luận kết quả ra sao đều bị mất phí. Và điều đó tồn tại như một luật bất thành văn, người chịu thiệt thòi bao giờ cũng thuộc về khách hàng.
Trong khi Nhà nước chưa có các chế tài đủ mạnh, các “cò” đất tranh thủ “ tung hoành” đã làm cho thị trường nhà đất có lúc “méo mó”. Thực trạng này nằm ngoài tầm kiểm soát của các cơ quan chức năng. Điều đó tạo tâm lý không tốt cho khách hàng cũng như dư luận xã hội, có sự nhìn nhận một cách thiếu công bằng ngay cả đối với những nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp.

Để hạn chế tình trạng này, Chính phủ đã có biện pháp kịp thời nhằm điều chỉnh những bất ổn của thị trường theo đó người hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, điều kiện để được cấp chứng chỉ hành nghề Môi giới bất động sản được quy định rất cụ thể tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở… của Chính phủ, có hiệu lực từ 15/1/2018.

Quy định mới về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng sẽ phạt tiền từ 40 – 50 triệu đồng đối với môi giới đưa dự án lên sàn giao dịch bất động sản không đảm bảo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và không cung cấp đầy đủ, chính xác hồ sơ, thông tin về dự án mà mình môi giới.

Đây là một trong những nội dung mới trong Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở… của Chính phủ, có hiệu lực từ 15/1/2018.

Theo đó, quy định mới này sẽ phạt tiền từ 10 – 15 triệu đồng khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định.

Mức phạt này cũng áp dụng đối với hành vi tẩy xóa, sửa chữa, cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản.

Trong khi đó, kinh doanh dịch vụ bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, không đủ số người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng sẽ bị phạt tiền từ 30 – 40 triệu đồng.

Tương tự, trường hợp không lập hợp đồng hoặc hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định; doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập không thực hiện chế độ báo cáo theo quy định cũng bị mức phạt nêu trên.
Sàn giao dịch bất động sản không có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ theo quy định hoặc hoạt động sai quy chế được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận; thu các loại phí kinh doanh dịch vụ bất động sản mà pháp luật không quy định sẽ bị phạt từ 30 – 40 triệu đồng.

Đáng chú ý, quy định mới này sẽ phạt tiền từ 40 – 50 triệu đồng nếu đưa lên sàn giao dịch bất động sản không đảm bảo đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định; không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không chính xác hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới.

Hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 6 – 12 tháng. Biện pháp khắc phục hậu quả là đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi chứng chỉ hành nghề đối với hành vi quy định. Đồng thời, buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính.

Tổng hợp